陕西公司贷款买房注意事项

公司买房贷款到底是“谁”贷款？

当公司购买房屋时，产权的所有者是公司，贷款的担保人通常是公司的股东。原因很简单，大多数房地产投资者都会用新成立的公司购买房地产。这些公司没有资产，没有收入，也没有担保贷款的价值。担保人只能是有收入和资产的个人。此外，如果公司为贷款提供担保，贷款人申请公司破产，银行岂不是无处讨债？

银行对公司股东有什么要求？

大多数银行要求贷款人持有公司80%-100%的股份。如果贷款人持有的股份低于80%，少数股东也需要申请贷款。例如，该公司有三个股东，每个股东持有33.33%的股份，所有三个股东都需要申请贷款。需要注意的是，贷款申请人没有偿还贷款的责任。一些银行要求申请贷款的股东承担还款义务，而一些银行则要求所有股东承担还款义务。

什么类型的公司可以购买房产？

美国LLC, Corporation,Trust，个别其他国家的公司.

哪种税务类型的公司申请贷款比较好？

按公司的税务类型，可分为Sole Proprietorship(1人个体户), C-Corporation,S-Corporation(多股东LLC 或1人LLC),Partnership (多股东LLC),和Disregard Entity (1人LLC). 如果是1人公司申请贷款，贷款人需要提供过去2年的个人和公司Tax Returns以及公司当年的营收证明和资产负债表。公司净收入(Net Income)是银行贷款的依据。如果贷款人公司开销大，收入少，基本就做不了款。

如果贷款人是C-Corp或S-Corp的股东，且持有公司25%以下股份，用W2收入贷款，会对贷款有帮助且程序简单。银行一般不要求贷款人提交公司财务文件。对于专业房地产投资者来说，拥有完善的薪酬和收入分配结构是申请良好贷款的关键。

需要注意的贷款文件有哪些？

根据房子所在的州(Mortgage State, or Deed of Trust State)，贷款人签署的最重要的文件有还款承诺书(Promissory Note)，按揭协议(Mortgage)或信托契书(Deedof Trust)依州而异。

还款承诺书(Promissory Note)： 它规定了付款人是谁、贷款利率、贷款金额、还款方式、是否有预付款罚款、违约责任、是否有房地产担保等重要内容。还款承诺书是银行与贷款人签署的还款协议，但不是银行在违约情况下可以合法获得房屋的法律文件。

按揭协议(Mortgage)：  规定了银行有质押房子产权的权利。大家需要注意的是这几个条款。

Due on Sale Clause： 如果贷款人私下将房屋从个人名称转让给公司名称，则通常会触发该条款，贷款人需要立即偿还贷款。

Acceleration Clause：如果贷款人需要在触发违约条件时立即偿还贷款。

采用Mortgage的州在破产清算时需要通过Judicial Foreclosure程序，银行拍卖房子比较困难，时间长，费用高。

信托契书(Deed of Trust)： 在采用Deed of Trust 的州，房子的实际所有权(Legal Title)是在第三方(Trustee)手里，贷款人拥有的是衡平产权(Equitable Title)。在破产清算时，银行可以很快的拍卖房产。

为什么要用公司贷款？

☑资产保护——如果有人起诉你的公司时，你个人财产受到保护(Corporate Veil)。如果有人起诉你个人时，你的公司资产受到保护(Charging Order Protection)。但要注意的是不是所有的州都能给1人公司法律保护。对于1人公司，提供charging order  protection的州只有Delaware,Wyoming, Nevada, South Dakota, and Alaska五个州。需要特殊注意的是佛罗里达州，震惊全美法律界商界的2010 年Shaun Olmstead et al. V. Federal Trade Commission 案件表明政府是可以没收1人公司的资产的。

☑隐私保护——对于在某些州注册的公司，不会披露公司实际股东的姓名（纽约除外）。在诉讼中查明公司股东的真实姓名十分重要。如果你找不到被告的名字，你就不会被指控。

☑股权转让很简单——如果股东想将公司股份转让给其家族中的其他人，那么转让公司股权就非常简单。

大型商业银行的优惠贷款产品一般不允许贷款人用公司一起购买首套房。它更适合公司购买投资性房屋。一个公司或多个公司的具体用途，以及公司的类型因个人和州而异。